CONTRATOS DE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE E SUA TRIBUTAÇÃO –
Introduzido no ordenamento jurídico nacional pelo Estatuto da Cidade e pelo Código Civil, o direito real de superfície ainda é pouco utilizado pelas partes contratantes, que se utilizam indevidamente de outras alternativas. Principalmente no que se refere às suas consequências tributárias de incidência de ITIV (Ex-ITBI) e IPTU, na zona urbana e de ITIV e ITR, na zona rural.
Tratando-se do ITIV (EX-ITBI), constitucionalmente tem ele como fato gerador a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. O que, por força do art. 110 do Código Tributário Nacional, se compatibiliza com o art. 1.225 do Código Civil que
enumera entre direitos reais a propriedade, a superfície, a servidão, o usufruto, o uso, sendo a propriedade o direito real maior, referido na primeira parte do inciso II do art. 156 da Constituição Federal que trata daquele imposto.
Ao passo que a segunda parte daquele inciso trata dos direitos reais menores, até porque tratam-se de direitos reais sobre coisas alheias.
Em consequência, há fato gerador do imposto nos contratos de que são exemplo os firmados pelas empresas de geração de energia eólica e solar para a construção de seus projetos e instalação de seus equipamentos aqueles.
Mas não só, porque se aplica a um contrato de imóvel por natureza (terra nua) para implantação de um posto de combustível na zona urbana ou rural do Município ou de área para implantação de infraestrutura destinada a torres de telecomunicações, o que é fácil se deduzir da leitura dos arts. 1.369 e seguintes do Código Civil.
Pois naqueles dispositivos encontram-se a definição da espécie contratual, a sua formalização mediante escritura registrada em cartório, as obrigações, inclusive de natureza tributária do superficiário, dentre outras.
O que encontra correspondência com as normas constitucionais e infraconstitucionais do ITIV (ex-ITBI), referentes aos diversos aspectos do seu fato gerador, assim como de sua base de cálculo. Contratos nesse sentido estando sendo firmados em não pequeno número – às vezes até sob outras denominações – para o que devem atentar os Municípios onde houve ou está havendo implantação de geração de energia eólica e solar, o que está se dando em profusão nos Estados do Rio Grande do Norte e da Paraíba.
Alcimar de Almeida Silva, Advogado, Economista, Consultor Fiscal e Tributário