ETAPAS DA PESQUISA FUNDIÁRIA: O PATRIMÔNIO FOREIRO MUNICIPAL – Felipe Maciel

ETAPAS DA PESQUISA FUNDIÁRIA: O PATRIMÔNIO FOREIRO MUNICIPAL –

Desde a semana passada, esta coluna iniciou uma série de comentários sobre as etapas da regularização imobiliária, destacando, na primeira postagem, a importância da pesquisa fundiária, que compreende a busca de informações registrais e cartoriais a respeito do imóvel. Em regra, todo imóvel possui um número de matrícula e está registrado em nome de particular ou de ente público. E, ainda que se trate de um proprietário desconhecido ou que se tenha notícia de seu óbito, a existência e o tipo de registro em favor de terceiros é que definirá todos os passos futuros.

Falando especificamente sobre o Município de Natal, as possibilidades da pesquisa fundiária são bem diversas, tendo em vista que, historicamente, grande parte da sua ocupação se deu através da expedição de cartas de aforamento. O patrimônio foreiro de Natal abrange a área localizada a partir da linha de preamar médio, que define os terrenos de marinha, até os limites da Avenida Capitão Mor Gouveia e do Rio Potengi. A Zona Norte, portanto, não a integra.

Apesar de constituir-se em patrimônio foreiro municipal, trata-se de uma área privada, desde que exista aforamento concedido a terceiro. Isso porque, através do aforamento, o concedente transfere para o titular o domínio útil do imóvel, ficando apenas com o domínio pleno. Em termos práticos, o que diferenciará o regime do patrimônio foreiro das demais áreas privadas é a cobrança do foro anual e do laudêmio, espécies de contraprestação em favor do concedente que não tem natureza tributária.

No Município de Natal, não é cobrado o foro anual, como ocorre, por exemplo, nas áreas foreiras da União, a exemplo dos terrenos de marinha. O que se cobra é apenas o laudêmio, que incide sobre a transmissão de imóveis foreiros e corresponde a 2,5% (dois inteiros e cinco décimos por cento) do valor do terreno considerado para efeitos do Imposto de Transmissão Inter-Vivos – ITIV.

Por tais razões, dentro do patrimônio foreiro municipal, é plenamente possível a regularização através da usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial. Só haverá impeditivo para a usucapião se o imóvel estiver situado em tal perímetro e não houver carta de aforamento expedida. Nesse caso, domínios pleno e útil serão do ente municipal, de forma que o imóvel será público para todos os fins.

Principalmente nessas áreas, a pesquisa fundiária deve começar na SEMURB, pois é em tal órgão municipal onde está o cadastro de todas as cartas de aforamento concedidas. É comum, inclusive, que haja o cadastro nos registros municipais da carta de aforamento e não exista o correspondente registro no Cartório. Isso não afasta, todavia, a condição de imóvel aforado – e privado – de maneira que, ainda assim, é possível a regularização por usucapião.

Outro ponto que deve ser esclarecido é que, apesar de o aforamento ter sido extinto enquanto direito real pelo Código Civil vigente, é possível que haja desmembramentos e remembramentos nos aforamentos anteriores ao Código (2002). O que não se permite mais é a concessão de novas cartas de aforamento em áreas que ainda não sejam aforadas.

Em linhas gerais, portanto, se o imóvel a ser regularizado estiver situado na área do patrimônio foreiro, a pesquisa fundiária identificará se existe carta de aforamento expedida (SEMURB) e se tal carta está devidamente registrada (Cartório de Registro de Imóveis). Em seguida, a depender da titularidade do imóvel, caso não haja instrumento de compra e venda celebrado com o titular do imóvel, o caminho da regularização será a usucapião, assunto de postagem futura desta coluna.

Felipe Maciel – Advogado

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