Novo cenário para os Fundos Imobiliários
Quando escutamos falar de fundos imobiliários, pensamos logo em edifícios comerciais locados para escritórios, mas os fundos imobiliários vão muito além deste tipo de imóvel.
Os fundos Imobiliários são divididos em basicamente em Tijolo e Papel. Os fundos de Papel são lastreados em dívidas como LCIs e CRis, que são empréstimos realizados para o desenvolvimento do mercado imobiliário.
Já os fundos de Tijolo, podemos dividir em algumas categorias:
1) Lajes Corporativas, que são os escritórios comerciais
2) Shoppings
3) Logística
4) Diversos (Educação, saúde, lojas de varejo, etc)
Ao longo do último trimestre tivemos um movimento de compra muito forte dos Fundos Imobiliários, elevando os preços dos ativos a patamares não racionais, pois quando compramos um imóvel, pensamos o quanto este imóvel pode nos pagar de aluguel e naquela época o preço do aluguel estava muito baixo frente ao valor imóvel.
Os fundos imobiliários são opções muito interessantes aos investimentos de Renda Fixa, onde você também tem a opção de receber os juros dos seus investimentos e consequentemente a Renda Fixa e os fundos imobiliários possuem uma certa correlação histórica nos preços dos ativos.
Já nos últimos dias estamos vendou movimento de apreciação dos ativos de Renda Fixa e uma desvalorização dos Fundos Imobiliários. Não sabemos como os preços das Lajes Corporativas irão se comportar quando a pandemia ficar para trás, gerando uma incerteza grande com relação a essa classe de ativo. Mas o setor logístico e crédito continua e continuará forte, se tornando setores mais atrativos para investimentos e estes setores, com as quedas recentes de preço, acabam pagando maiores rentabilidades.
Essas recentes quedas dos fundos imobiliários, foram impactados pelo direcionamento do executivo em taxar a distribuição de dividendos. E como os fundos imobiliários têm obrigação de distribuir os seus rendimentos aos cotistas, a depender da proposta desta nova legislação, através de dividendos, podem atingir em cheio o preço dos ativos.
Mas mesmo com esse impacto da possível mudança na legislação da tributação dos dividendos, os fundos imobiliários estão em um patamar de preço atraente. Mas é importante deixar os fundos Imobiliários de Lajes Comerciais para um segundo momento de avaliação.
E vale lembrar que os fundos imobiliários já são instrumentos criados para fomentar o desenvolvimento da construção e por isso o benefício da isenção e não tem a possibilidade de distribuir menos dividendos que a legislação , o que leva a possibilidade de ficar de fora da nova legislação de tributação de dividendos.
Guilherme Viveiros – Sócio e Head de Renda Fixa na WFlow Investimentos, [email protected]